2026년분 종부세 계산 기준
정부가 2026년 8월에 발표한 세제개편안은 2027년분부터 적용됩니다. 올해 12월에 내는 2026년분은 아래 현행 기준으로 계산합니다.
| 항목 | 1세대 1주택 | 그 외 (다주택 등) |
|---|---|---|
| 기본공제 | 12억 원 | 9억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 최대 80% | 없음 |
| 농어촌특별세 | 종부세의 20% | |
과세표준 구간별 세율
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 초과 6억 이하 | 0.7% (누진공제 60만) | 0.7% (누진공제 60만) |
| 6억 초과 12억 이하 | 1.0% (240만) | 1.0% (240만) |
| 12억 초과 25억 이하 | 1.3% (600만) | 2.0% (1,440만) |
| 25억 초과 50억 이하 | 1.5% (1,100만) | 3.0% (3,940만) |
| 50억 초과 94억 이하 | 2.0% (3,600만) | 4.0% (8,940만) |
| 94억 초과 | 2.7% (1억 180만) | 5.0% (1억 8,340만) |
3주택 이상이라도 과세표준이 12억 원 이하면 2주택 이하와 세율이 같습니다. 1세대 1주택은 2주택 이하 세율을 씁니다.
계산 방법
산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
종부세 = 산출세액 − 재산세 중복분 − 고령자·장기보유 공제
납부액 = 종부세 + 농어촌특별세(종부세 × 20%)
재산세 중복분 공제는 같은 금액에 재산세와 종부세가 두 번 붙지 않도록 빼 주는 금액입니다. 이 계산기는 종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율(1세대 1주택 45%, 그 외 60%) × 재산세 최고세율 0.4%로 계산합니다. 재산세에 세부담 상한이 걸린 경우 실제 공제액은 조금 다를 수 있어요.
예시: 공시가격 20억 원 아파트 한 채
60세 미만, 보유 5년 미만인 1세대 1주택자라면 과세표준은 (20억 − 12억) × 60% = 4억 8천만 원입니다. 산출세액은 4억 8천만 × 0.7% − 60만 = 276만 원이고, 재산세 중복분 86만 4천 원을 빼면 종부세는 189만 6천 원입니다. 농어촌특별세 37만 9,200원을 더해 약 227만 5천 원을 냅니다.
같은 사람이 70세 이상이고 15년 넘게 보유했다면 공제율 80%(40% + 50%)가 적용돼 종부세는 37만 9,200원, 농특세를 더해 약 45만 5천 원으로 줄어듭니다.
납부 일정
과세기준일 6월 1일: 이날 가지고 있던 주택으로 계산합니다. 6월 2일에 팔아도 올해 종부세는 냅니다.
고지·납부 12월 1일~15일: 11월 말에 고지서가 나오고, 홈택스·손택스·은행에서 냅니다.
분납: 종부세가 250만 원을 넘으면 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 500만 원 이하면 250만 원을 넘는 금액, 500만 원을 넘으면 절반까지예요.
2027년분부터 달라지는 것 (정부안)
2026년 세제개편안에는 1주택 기본공제를 실거주 14억·비거주 9억으로 나누고, 공정시장가액비율을 70~80%로 올리고, 세부담 상한을 150%에서 200%로 올리는 내용이 들어 있습니다. 국회를 통과해야 확정되고, 통과되면 2027년 6월 1일 기준으로 과세되는 분부터 적용됩니다. 확정되면 이 계산기도 바꿔 두겠습니다.
자주 묻는 질문
부부 공동명의 1주택은 어떻게 계산하나요?
공동명의는 기본적으로 각자 9억 원씩, 합쳐서 18억 원을 공제받습니다. 대신 고령자·장기보유 공제가 없어요. 원하면 9월 16일~30일에 1세대 1주택 특례를 신청해서 12억 원 공제와 세액공제를 받을 수 있습니다. 나이가 많고 오래 보유했다면 특례 쪽이 유리한 경우가 많으니 두 경우를 모두 계산해 보세요. 공동명의 일반 계산은 지분별 공시가격을 '2주택 이하'로 각각 넣으면 됩니다.
이사 때문에 잠시 2주택이 됐어요.
새 집을 산 뒤 일정 기간 안에 기존 주택을 팔면 1세대 1주택으로 봐 주는 일시적 2주택 특례가 있습니다. 상속주택, 지방 저가주택도 일정 조건을 갖추면 주택 수에서 빠집니다. 9월 16일~30일에 신청해야 하니, 조건에 맞으면 '1세대 1주택'으로 계산해 보세요.
고지서 금액이 계산기와 달라요.
작년보다 세금이 크게 오른 경우 세부담 상한(직전 연도 보유세의 150%)으로 줄어들 수 있고, 재산세 중복분 공제도 실제 재산세 부과액에 따라 조금 달라집니다. 정확한 금액은 고지서나 홈택스 종부세 모의계산으로 확인하세요.
공시가격 12억 원 이하인 1주택자도 내나요?
아닙니다. 1세대 1주택자는 공시가격이 12억 원을 넘어야, 그 외에는 주택 공시가격 합계가 9억 원을 넘어야 종부세 대상입니다. 재산세는 별도로 7월과 9월에 냅니다.